По определению ст. 1 Закона «общее имущество - часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться согласно их назначению на условиях, определенных в уставе объединения (кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т. д.)», «неделимое имущество - неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома », « вспомогательные помещения многоквартирного дома - помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения».

В определении как общего, так и неделимого имущества используется выражение - часть вспомогательных помещений жилого комплекса, а жилой комплекс - это «единый комплекс недвижимого имущества, который образован земельным участком в установленных пределах, размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс».

Также в определение понятий общего и неделимого имущества вводят конструктивные элементы, техническое оборудование, гаражи и т. д. Если уж говорить о совместном имуществе и общую собственность, то необходимо, наверное, считать все имущество, не в собственности конкретных владельцев жилых и нежилых помещений, как имущество общего пользования на условиях, предусмотренных законодательством (Гражданским, Жилищным кодексами), Уставом об ' единения.

Согласно ст. 112 Гражданского кодекса УССР: «Имущество может принадлежать на праве общей собственности. «Различается общая собственность с определением долей (долевая собственность) или без выделения долей».

Законодательством (ч. 1 ст. 113 ГК) предусмотрено, что «владение, пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности проводится по согласию всех участников, а при отсутствии согласия - спор разрешается судом.

В ст. 19 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» указано, что «при отчуждении помещения в жилом доме право на часть неделимого имущества подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре». Такая норма противоречит ч. 1 ст. 113 ГК.

Введение понятия о совместной долевой собственности в многоэтажном доме лишено всякого смысла. Ибо «участник общей долевой собственности в соответствии со своей долей имеет право на доходы от общего имущества» (ч. Из ст. 113 ГК). А это противоречит, как уже отмечалось выше, сути создание объединений. Также «каждый участник общей долевой собственности имеет право на оплату или безвозмездное отчуждение другому лицу своей доли в общем имуществе» (ч. 4 ст. 113 ГК).

Как можно вообще говорить об отчуждении «виртуальной» части безраздельного имущества, которое не может быть выделено, как доля в натуре. Это противоречит нормам гражданского законодательства, которое определяет, что такое долевая собственность, и указывающую на то, что каждому участнику такая доля может быть выделена в натуре.

Следовательно, нормы ст. 19 Закона противоречат Гражданскому кодексу.

Считаю целесообразным не вводить понятие общей долевой собственности на имущество общего пользования, а использовать только понятие общей совместной собственности.

Это оправданные еще и тем, что продажа доли собственности в общем имуществе, тем более, когда это касается дома, осуществляется на основании ст. 114 ГК. То есть «остальные участники общей долевой собственности имеет право покупки доли, продаваемой».

И здесь логично возникает вопрос, какой доли? ее не существует потому, что не существует общей долевой собственности в многоквартирном доме. Если бы она существовала, то возможен был бы применение и ст. 118 ГК, которая определяет порядок пользования жилым домом, что является общей долевой собственностью.

Также при продаже владелец квартиры в многоэтажном доме, и, следовательно, владелец доли общего имущества «в общей долевой собственности совладельцев многоэтажного дома» согласно ст. 19 Закона «Об объединении совладельцев многоэтажного дома» должен был сообщить остальных участников о продаже своей доли в письменной форме и только после отказа всех участников продать свою квартиру и долю постороннему лицу!

Итак, как видим, такой способ отчуждения доли относительно многоквартирного (100-200 квартир) дома является не реальным и лишен всякой логики, в том числе и правовой.

Квартиру или другое нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо рассматривать как отдельный объект договора купли-продажи. И только при установлении условий обслуживания и содержания дома можно говорить об определении долей платежей на такое содержание и обслуживание.

Для определения долей обязательных платежей на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, на мой взгляд, целесообразно определение их как отношение общей площади, которая находится в собственности конкретного владельца, к общей площади имущества всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за исключением площадей общего пользования.

И еще об аренде помещений в жилом комплексе. Законодатель в ст. 26 Закона предусматривает, что в порядке, предусмотренном уставом, правление объединения по поручению общего собрания может заключить договор аренды с физическим или юридическим лицом о помещениях, находящихся в общей собственности членов объединения ч. С ст. 26. А объектами совместной собственности в объединении является неделимое и общее имущество (ст. 19 Закона). Кроме того, законодатель указывает на то, что по договоренности сторон может быть заключен договор о передаче в аренду квартиры (помещения) и помещений или их части, находящиеся в общей долевой собственности членов объединения. В этом случае договором определяется доля каждой стороны в получении доходов и уплате налогов (ч. Из ст. 26).

Но Основной целью создания объединений является содержание и обслуживание домов, а не получение доходов. «Объединение является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения», - отмечено в ст. 4 Закона. Но это тема отдельного научного исследования. Важно было бы услышать и мнения других специалистов относительно нового Закона, а также о проблемах его практического применения.